北京華融金盈投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理王玉熙

非常高興今天下午能夠參加在咱們智珠寺組織的這一次論壇，我個(gè)人簡(jiǎn)單介紹一下，我們是西城區(qū)的一個(gè)國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)，是北京華融金盈公司。我們主要運(yùn)作的項(xiàng)目是北京白塔寺保護(hù)和更新的項(xiàng)目。從2013年我們開(kāi)始運(yùn)作這項(xiàng)目一直到現(xiàn)在還沒(méi)有完成，應(yīng)該說(shuō)很多具體的工作還在路上。今天很高興跟大家和文物局的宋局長(zhǎng)也是到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)工作，跟大家一塊分享而且也是學(xué)習(xí)的過(guò)程。我今天把白塔寺具體涉及到一些街區(qū)更新活化利用這一方面的案例跟各位老師分享一下。

首先白塔寺這項(xiàng)目是在西城區(qū)阜成門(mén)這位置，大體上37公頃。我們這項(xiàng)目在運(yùn)作基本政策前提也是完全要按照現(xiàn)在的總規(guī)進(jìn)行整體的運(yùn)作。大家也都知道現(xiàn)在的總規(guī)要求也是非常明確，而且到各個(gè)區(qū)基層政府的層面也是很多具體執(zhí)行的政策，現(xiàn)在也已經(jīng)逐步的明確了。比如說(shuō)現(xiàn)在像這一種老城區(qū)堅(jiān)決拆尾的及現(xiàn)在沿街包括騰退空間的利用，現(xiàn)在區(qū)里面也有很多具體的要求。另外在騰退的空間做什么這一個(gè)方面也有越來(lái)越多的要求。像老的四合院應(yīng)該按照什么樣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修繕，按照什么風(fēng)貌進(jìn)行修繕。另外對(duì)老城的地下空間現(xiàn)在也是有了一個(gè)很具體的要求，應(yīng)該說(shuō)很大程度上就是禁止利用。

包括一些產(chǎn)權(quán)制度，現(xiàn)在也逐步的明確比如說(shuō)公房不允許轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借現(xiàn)在正在嚴(yán)查。很多類(lèi)似的具體措施應(yīng)該說(shuō)對(duì)老的城區(qū)來(lái)講，政府的這一種管理或者是保護(hù)性、強(qiáng)制性的措施現(xiàn)在是越來(lái)越具體，而且是越來(lái)越明確。

另外得出這么一個(gè)基本的結(jié)論，對(duì)于老城的這一種保護(hù)和更新，他們一個(gè)最重要的基本前提是在存量這一塊要進(jìn)行基本的保護(hù)和利用。很多原來(lái)城市開(kāi)發(fā)基于增量的發(fā)展作為前提，很多的矛盾可以通過(guò)容積率來(lái)解決，但是老城不可以，老城地區(qū)是在存量的基礎(chǔ)上解決。所以像這工作我們現(xiàn)在怎么能夠在老街區(qū)現(xiàn)有的條件進(jìn)行更新和活化。而且還要能夠找到它一個(gè)長(zhǎng)效的機(jī)制是一個(gè)很重要的問(wèn)題。

我們對(duì)街區(qū)現(xiàn)在也提出整體的復(fù)興安排，我們提出像白塔寺這一種老的街區(qū)有將近5600戶(hù)居民、有將近2萬(wàn)個(gè)常住人口，怎么去完成這一種街區(qū)的性能？我們提出來(lái)第一要有文化的復(fù)興，第二要繼續(xù)保持傳統(tǒng)的風(fēng)貌，第三必須跟民生改善結(jié)合起來(lái)。從這幾點(diǎn)來(lái)講第一，像文化復(fù)興方面，我們是充分的要挖掘歷史的文化基因，增加一些新的文化活力，包括白塔寺地區(qū)有元代、有明代還有清代的歷史。整體上是一個(gè)傳承關(guān)系，在此之外還有很多的歷史名人，包括魯迅的故居在這里。怎么在這一方面去充分體現(xiàn)它這一種歷史的文化記憶。在這之外還要考慮到畢竟這里是多少代老北京傳承居住下來(lái)，老北京的鄰里文化、熟人文化怎么在保護(hù)更新中讓它能夠有一定的繼承，所以在這一方面做了一些探索，下面會(huì)有具體的案例。

我們還提出一個(gè)根本的目標(biāo)，第一是協(xié)同發(fā)展，第二是明確的現(xiàn)代生活方式，因?yàn)槲覀儾荒軌蛳胂笤诶铣菂^(qū)最核心的中心城區(qū)的位置大概還有2萬(wàn)多北京常住的居民，他們常住方式跟我們現(xiàn)代生活方式是脫離。舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，他們要想上衛(wèi)生間還得要公共廁所去這一種生活方式，所以這一定要改善好，另外還有基本的功能還有區(qū)域發(fā)展的方向。另外人口和經(jīng)營(yíng)度的疏解降低密度，因?yàn)槲覀冎篮芏嗬铣菂^(qū)原來(lái)一套房子經(jīng)過(guò)幾代人傳承之后，它一下不是一個(gè)家庭結(jié)構(gòu)在居住，可能變成兩個(gè)家庭結(jié)構(gòu)或者三個(gè)家庭結(jié)構(gòu)，所以這導(dǎo)致很多老城區(qū)為什么人口密度比較大一個(gè)很重要的原因。

另外還有改善他的居住環(huán)境，老城區(qū)是沒(méi)有千人指標(biāo)概念，我們新建任何一個(gè)居住區(qū)都有千人指標(biāo)但是老城區(qū)沒(méi)有。所以垃圾站在哪里？它的一些公共服務(wù)設(shè)施在哪里？找不到、沒(méi)有。沒(méi)有就會(huì)導(dǎo)致一種秩序的混亂。第三剛才講到的配套設(shè)施還有社區(qū)營(yíng)造、社區(qū)的自更新這是我們提到環(huán)境的改善。

首先提到人口疏解的問(wèn)題，我們是在2014年開(kāi)始啟動(dòng)具體的人口疏解而且人口疏解跟拆遷是很不一樣，我們標(biāo)準(zhǔn)是完全一致的。是在完全政府主導(dǎo)、居民自愿、公平公正的前提下啟動(dòng)的。而且經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的騰退現(xiàn)在我們?cè)趨^(qū)域內(nèi)已經(jīng)完成了將近300戶(hù)居民接近1千人的騰退規(guī)模，也梳理出了一些空間，在這一種空間梳理之后，對(duì)于我們下一步去做空間的示范提供了一些基礎(chǔ)。另外在整體的更新中除了做人工疏解之外，我們做了很重要的幾件事情。就是說(shuō)空間的梳理和區(qū)域街區(qū)的活化什么關(guān)系？我個(gè)人認(rèn)為空間的梳理包括人口疏解具體的措施，很大程度上是梳理出空間是為了街區(qū)規(guī)劃做示范。

到底以街區(qū)活化它能夠做到什么程度？它還有什么樣的一種方式可以去做？什么樣的人會(huì)參與進(jìn)來(lái)，其實(shí)很大程度需要做一些示范才可以。我們整理了很多的空間，首先是做的這一種示范性的安排，包括首先像第一步是做的院落示范。大概得騰了接近一百個(gè)不同大小的院落，這一些院落我們已經(jīng)完成了三分之一的改造，三分之一改造其中有一部分我們請(qǐng)了一些名家設(shè)計(jì)師來(lái)做，在空間上有了很好的更新示范性。另外包括它引入新的業(yè)態(tài)我們也做了很多示范性。其實(shí)在告訴很多居民，我們的這一種老院落能有很多很多新的方式。比如說(shuō)在這過(guò)程中請(qǐng)了一些知名的設(shè)計(jì)師來(lái)做，很多小院現(xiàn)在已經(jīng)完全的跟以前的樣子發(fā)生了很大的變化。我們有一張圖可以看到。

舉一個(gè)很簡(jiǎn)單例子這是清華畢業(yè)的高材生做的，這我們叫合院，其實(shí)就是一個(gè)胡同美術(shù)館，很難想象在胡同中有一個(gè)美術(shù)館，我們進(jìn)行了一個(gè)改造，包括還有青山做的一個(gè)兒童教育空間，包括青山做的有術(shù)院子現(xiàn)在已經(jīng)成為很好的知名民宿，這是多種利用的方式。另外我們做了街區(qū)的工作，包括公共設(shè)施、包括基礎(chǔ)設(shè)施還有一些公共交通組織。像這一些工作很大程度上居民做不了，必須是由這一種企業(yè)的主體來(lái)有組織、系統(tǒng)性來(lái)統(tǒng)治。包括街道配套實(shí)施的完善都是在這基礎(chǔ)上開(kāi)展。具體做的內(nèi)容包括現(xiàn)在在這區(qū)域做的阜內(nèi)大街的整治和更新是在這階段完成。從二環(huán)輔路一直到趙登禹路大概是一公里的范圍，現(xiàn)在起到了很好的示范的效果。另外還有很重要的事情就是在我們這區(qū)域內(nèi)我們有一條路在整個(gè)的受壁街，我們還率先在北京市做了一個(gè)首例，就是在公共道路下面建停車(chē)場(chǎng)。現(xiàn)在在這道路的結(jié)構(gòu)之下，我們建了四個(gè)停車(chē)帶，每一個(gè)停車(chē)帶大概能停120輛車(chē)左右，最后我們總共在四個(gè)停車(chē)帶下面停500輛機(jī)動(dòng)車(chē)。這500輛機(jī)動(dòng)車(chē)完全覆蓋白塔寺區(qū)域的居民停車(chē)問(wèn)題，能夠把胡同的空間重新的還給居民。

現(xiàn)在這一項(xiàng)工作征收工作已經(jīng)完成，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了建設(shè)階段預(yù)計(jì)2019年能通車(chē)，像這一種基礎(chǔ)設(shè)施的完善其實(shí)很大程度上是對(duì)老舊平房區(qū)的補(bǔ)短板，在這一方面投入再多都是必要。像整條街的拆遷、道路的打通、基礎(chǔ)設(shè)施引進(jìn)、地下停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)，大概花了11個(gè)億的投資。但是這里面市各區(qū)兩級(jí)的財(cái)政、發(fā)改都給了很大的支持。

這也是我們認(rèn)為在老城區(qū)存量更新方面要找到一個(gè)新的點(diǎn)，怎么讓這一種公共設(shè)施能夠更集中的利用和使用。

第三個(gè)案例就是尺度比較小的更新保護(hù)工作，比如說(shuō)在我們整個(gè)的魯迅門(mén)前這一條街。上面這一排是沒(méi)有改造之前的樣子，再稍微往下這幾張圖是對(duì)應(yīng)關(guān)系，它都是完成改善。這一種小街尺度大概寬度是在6米到9米，更多是做了沿街的我們稱(chēng)之為叫秩序的梳理，就是一些亂停車(chē)要重新進(jìn)行梳理。第二是讓它變的干凈，并不是說(shuō)完全要把這一些老房子給它拆了建，其實(shí)舊不可怕，老城區(qū)沒(méi)有舊沒(méi)有不舊，舊并不可怕而且舊也不一定難看，其實(shí)難看是更多是附著物。比如說(shuō)它這一種牌匾太大，而且是在沿街的地面上，出于經(jīng)營(yíng)需要做了不必要的附屬設(shè)施和空間，包括私搭亂建，這一種其實(shí)對(duì)傳統(tǒng)風(fēng)貌沖擊比較大。對(duì)這一種小的街巷尺度的更新更多是要治亂上而不是在建新上這是所做的一個(gè)案例。

下一步2019年轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)我們現(xiàn)在要做一個(gè)東西柵的改造這是緊鄰白塔寺的西側(cè)，兩條傳統(tǒng)的老街，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行了整體方案的設(shè)計(jì)，今年就要進(jìn)行整體的提升。包括過(guò)程中還要打造小的公共空間，把一些綠地、把一些口袋公園，把這一些小的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)去。另外在這一些街區(qū)有一個(gè)特點(diǎn)是它沿街的商業(yè)比較多，包括上一次宋局長(zhǎng)去我們這里調(diào)研，東柵81號(hào)院就在這一條街的沿街。像這一種沿街我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，老城區(qū)沒(méi)有特別多交流空間。居民不愛(ài)在家里待著？為什么？家里面平均面積21平米太小不愿意在家待著，他愿意出來(lái)，但是出來(lái)像北京這一種氣候，你冬天就不太能在外面待得住，夏天有的時(shí)候也未必能待得住，所以我們?cè)趦蓷l街這一塊整理過(guò)程中我們把一些小的區(qū)域生活便民設(shè)施很大程度上融合改造中。讓便民設(shè)施也能夠承載居民交流的作用。比如說(shuō)菜站、比如說(shuō)這一塊還有居民服務(wù)中心，這一些都在兩側(cè)有一些排布讓它承擔(dān)一部分這一種功能，這一條街完成改造之后歡迎各位專(zhuān)家和各位朋友到現(xiàn)場(chǎng)去指導(dǎo)。

還有就地改善，這也是我們?cè)诎姿缕瑓^(qū)特別這兩年努力在推的，也是跟清華建筑學(xué)院張悅老師一起來(lái)做的課題。為什么提到就地改善是一個(gè)很重要的內(nèi)容。像我們這區(qū)域很大程度上這一種老城的更新作為一個(gè)企業(yè)主體來(lái)做，它的作用是有局限性，它的局限性體現(xiàn)在哪里？就是我們無(wú)論是做這一種院落也好還是街區(qū)也好，做院落我們只能做一部分的空間起到示范性的作用，但是大部分的院落其實(shí)我們是沒(méi)有能力進(jìn)入整體改造中去。第二像街區(qū)這一塊是要求建管結(jié)合的，我們可以去建設(shè)它，但是管理更長(zhǎng)期更有難度的事情，怎么讓這建管結(jié)合在這一種街區(qū)的改善過(guò)程中能夠長(zhǎng)期有效機(jī)制，這一點(diǎn)我們企業(yè)能力也是非常明確的。

就地改善這一塊大部分居民是不會(huì)搬走，目前沒(méi)有政策的空間和條件。他們也有改善空間的需要怎么辦？就得是就地改善。所以我們?cè)谶@過(guò)程中這兩年是一直在把這內(nèi)容作為一個(gè)長(zhǎng)期的最終解決舊城問(wèn)題的方法在努力探索。在就地改善方面做了哪一些工作呢？我們可以看一看。首先我們是做了一個(gè)平房成套化的改造和試點(diǎn)。其實(shí)核心就是把衛(wèi)生間、把廚房給它植入到家庭空間內(nèi)，用這一種模塊化解決，另外加大垂直空間的利用解決它的有效性，這是它的一個(gè)核心內(nèi)容?，F(xiàn)在這一部分已經(jīng)受到很多居民的歡迎。而且現(xiàn)在在區(qū)域內(nèi)，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域居民自己出錢(qián)按照我們的圖紙進(jìn)行改造，但是我們把這方案向區(qū)里匯報(bào)也希望區(qū)里面能夠介入，能夠最大范圍解決居民就地改善的方式。

另外在機(jī)制方面我們也進(jìn)行了一些探索比如說(shuō)像去成立街區(qū)理事會(huì)把政府的力量、居民的力量、商戶(hù)的力量能夠有效的組織起來(lái)，另外在街區(qū)做了社團(tuán)的組建這可能是一個(gè)很重要的軟性營(yíng)造的嘗試。現(xiàn)在通過(guò)我們努力街區(qū)這邊現(xiàn)在已經(jīng)成立了各種純居民組織的社團(tuán)，現(xiàn)在已經(jīng)有8個(gè)，2019年要達(dá)到10個(gè)。另外居民在有社團(tuán)的基礎(chǔ)之上開(kāi)始要嘗試自行改造，包括老院落一些胡同，2018年居民這一塊組織了朝花夕的舊物改造。

后面就是我們白塔寺一直在做的一些活動(dòng)，比如說(shuō)設(shè)計(jì)周多少年來(lái)一直是在堅(jiān)持，這是我們主體下一步也會(huì)去做的事情。包括現(xiàn)在做的一些會(huì)客廳嘗試，另外我們現(xiàn)在不斷的通過(guò)品牌化的建設(shè)也跟國(guó)外的機(jī)構(gòu)建立了關(guān)系，像跟法國(guó)大使館現(xiàn)在共建429共享院也投入使用，以后會(huì)有法國(guó)的文化月定期的活動(dòng)在這召開(kāi)，其實(shí)核心就是本地的文化活化也好，還是它的提升也好，它最終要走向跟外面交流不能光在一個(gè)區(qū)域內(nèi)自我循環(huán)，這是缺乏一個(gè)發(fā)展和成長(zhǎng)的機(jī)制。

還有一些居民的其他特別多的民間活動(dòng)，反正這區(qū)域內(nèi)作為一個(gè)小城區(qū)本土鄉(xiāng)俗或者設(shè)外洋范的活動(dòng)都會(huì)在這區(qū)域里展開(kāi)，我們認(rèn)為活化的魅力所在。

時(shí)間關(guān)系我就不再多說(shuō)了，謝謝各位。