當(dāng)前，我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正呈現(xiàn)出如火如荼的局面；加之近兩年來(lái)旅游業(yè)在金融危機(jī)中拉動(dòng)內(nèi)需的突出表現(xiàn)，國(guó)務(wù)院41號(hào)文件《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》發(fā)布，旅游地產(chǎn)的發(fā)展更是隨之受到進(jìn)一步推動(dòng)。投資主體更為廣泛，涉及各行各業(yè)；發(fā)展模式層出不窮，如濱海地產(chǎn)、溫泉地產(chǎn)、高爾夫地產(chǎn)、主題公園地產(chǎn)、古城鎮(zhèn)地產(chǎn)、節(jié)慶會(huì)展地產(chǎn)等。

        其中“古城鎮(zhèn)聚落類(lèi)文化旅游地產(chǎn)”是較有特色的一類(lèi)，即以中國(guó)傳統(tǒng)和本土文化、民族風(fēng)情、節(jié)慶民俗等為核心吸引物，擷取中華民族傳統(tǒng)文化精髓為展示核心，以當(dāng)代人追求古典、舒適、高雅、復(fù)古的文化氛圍和生活消費(fèi)需求為標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代建筑、園林、水體等景觀營(yíng)造手法，打造出的一種新型、仿古類(lèi)古城、古鎮(zhèn)、古村落旅游地產(chǎn)。

        在具體表現(xiàn)方式上包括兩種類(lèi)型。其一，在旅游業(yè)發(fā)展較為成熟的、歷史遺存文化遺產(chǎn)類(lèi)古城鎮(zhèn)、古村落周邊開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，如周莊古鎮(zhèn)、麗江古城、皖南宏村等；其二，是從零開(kāi)始打造、平地起步、“無(wú)中生有”的仿古建筑類(lèi)、開(kāi)放式旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如河北“天下第一城”、開(kāi)封清明上河園、四川芙蓉古城等，此類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、成功者不多；而云南楚雄的彝人古鎮(zhèn)卻走出一條獨(dú)特的、快速成功之路。本文以彝人古鎮(zhèn)為原型進(jìn)行剖析，總結(jié)出此類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵主要包括以下六點(diǎn)。

1、成功要素之一：重定位，主題為先，特色民俗文化主題品牌吸引

        以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向確定項(xiàng)目主題，以準(zhǔn)確的定位擺脫成熟景區(qū)蔭蔽。沒(méi)有世界文化遺產(chǎn)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、歷史文化風(fēng)景名勝等品牌資源作為依托、憑空打造的文化景區(qū)與地產(chǎn)，要想后來(lái)居上，必須找準(zhǔn)定位，以特色主題作為突破口，尋找到自己的“文化藍(lán)?！?。彝人古鎮(zhèn)，就是在區(qū)域旅游市場(chǎng)中成功的找到了自己的準(zhǔn)確定位——融入云南省最具吸引力的“昆明—大理（白族）—麗江（納西族）—香格里拉”這條黃金旅游線，成為昆明至大理的旅游中轉(zhuǎn)站，打彝族文化、彝鄉(xiāng)風(fēng)情牌，既成功擺脫了黃金旅游線上成熟景區(qū)的蔭蔽，又可以借勢(shì)共享客源，化競(jìng)爭(zhēng)為競(jìng)合，為云南黃金旅游線再添靚麗的一景。

2、成功要素之二：重品質(zhì)，情景營(yíng)造，塑造文化精品打造歷史夢(mèng)境

        為游客營(yíng)造一個(gè)歷史的夢(mèng)境。這類(lèi)旅游景區(qū)不同于主題公園的“外來(lái)文化移植”，也不同于很多地產(chǎn)樓盤(pán)的“西洋歐美崇拜”，而是依托中國(guó)傳統(tǒng)的、本土的、地域的、民族的文化精品，打造一個(gè)中國(guó)古典文化園。在景觀營(yíng)造方面，景區(qū)處處傳播和弘揚(yáng)的是中國(guó)建筑、園林、廣場(chǎng)、道路、公園等景觀營(yíng)造手法；在規(guī)劃分區(qū)方面，體現(xiàn)古典文化聚落式的居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)等的自然分隔與融合；在文化基底方面，彰顯中國(guó)古典傳統(tǒng)文化的博大精深。因此，景區(qū)以頂尖設(shè)計(jì)、精品包裝、個(gè)性化打造、高端品質(zhì)等特點(diǎn)，不僅滿足了現(xiàn)代人追古懷舊的情結(jié)，而且創(chuàng)造出未來(lái)的文化遺產(chǎn)。

3、成功要素之三：重運(yùn)營(yíng)，快樂(lè)吸引，體驗(yàn)型、開(kāi)放式文化綜合體

        在旅游項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面，除了在游憩產(chǎn)品的打造上，充分挖掘古城所在地的主流文化內(nèi)涵，而且還要重視產(chǎn)品的觀演性、娛樂(lè)性、互動(dòng)性、可參與性環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)。將原生態(tài)、本真的文化元素，如音樂(lè)、舞蹈、戲曲、雜技、游藝等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)元素，以零距離互動(dòng)表演、戶外小劇場(chǎng)露天表演、主干道大展演、大巡游等多種動(dòng)態(tài)方式呈現(xiàn)，自然融入到游客的游賞路線中，給人營(yíng)造一種步入遠(yuǎn)古時(shí)光片段中的新鮮感。

    &nbs[FS:PAGE]p;   在景區(qū)運(yùn)營(yíng)方面，突破以往“入門(mén)即收門(mén)票”的單一門(mén)票經(jīng)濟(jì)模式，打造免門(mén)票的開(kāi)放式街區(qū)，吸引原住地及周邊的居民進(jìn)入休閑、購(gòu)物、就餐，從而形成本地人氣較為聚集的商圈，提升景區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)的財(cái)氣，打造一種全新的“居游共享”景區(qū)開(kāi)發(fā)模式。

4、成功要素之四：重營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，示范樣板社區(qū)進(jìn)行實(shí)體營(yíng)銷(xiāo)

        無(wú)論是四川的芙蓉古城，還是彝人古鎮(zhèn)，二者在開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)模式上都有值得借鑒的一點(diǎn)，即：小規(guī)模建設(shè)一期項(xiàng)目成為試驗(yàn)型、示范類(lèi)的樣板區(qū)，采用“實(shí)體營(yíng)銷(xiāo)”戰(zhàn)略。這種營(yíng)銷(xiāo)理念運(yùn)用在項(xiàng)目建設(shè)初期、正式投入運(yùn)營(yíng)之前，有利于在商鋪、客棧、餐飲等配套項(xiàng)目的招商引資方面，形成更強(qiáng)的說(shuō)服力、助推力。再加上一支高效、實(shí)干、創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，作為招商運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的把控者、執(zhí)行者，甚至直接影響到項(xiàng)目后期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是否成功。

5、成功要素之五：重戰(zhàn)略，角色轉(zhuǎn)變，運(yùn)營(yíng)后形成“1+N”發(fā)展格局

        作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商，應(yīng)在景區(qū)規(guī)劃的前期，就考慮到項(xiàng)目各地塊的土地升值和未來(lái)運(yùn)營(yíng)，準(zhǔn)確、靈活的掌控項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)等工作；并根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資源優(yōu)勢(shì)、業(yè)務(wù)傾向、人力配備等特點(diǎn)，確定自營(yíng)項(xiàng)目與招商項(xiàng)目的范圍，形成景區(qū)獨(dú)有的運(yùn)營(yíng)模式。

        一般的，對(duì)投資上億、規(guī)模較大的旅游項(xiàng)目，有實(shí)力而無(wú)旅游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商基本上會(huì)選擇謹(jǐn)慎戰(zhàn)略，采取“1+N”模式，即在景區(qū)建成后，開(kāi)發(fā)商只選擇景區(qū)內(nèi)的核心景點(diǎn)來(lái)經(jīng)營(yíng)，絕大多數(shù)餐飲、住宿、游樂(lè)、購(gòu)物等小規(guī)模配套項(xiàng)目，通過(guò)招商引入社會(huì)資金來(lái)經(jīng)營(yíng)，從而做到集中優(yōu)勢(shì)兵力、抓大放小，并逐漸由先期的開(kāi)發(fā)、主導(dǎo)角色，轉(zhuǎn)變?yōu)楹笃谶\(yùn)營(yíng)中的宏觀調(diào)控者、項(xiàng)目協(xié)調(diào)者、服務(wù)監(jiān)督者，從而保證配套項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)格、產(chǎn)品、特色等，與大景區(qū)的整體氛圍和特征相吻合。

6、成功要素之六：重品牌，造房先造景，以經(jīng)營(yíng)景區(qū)的手法經(jīng)營(yíng)片區(qū)

        總的來(lái)說(shuō)，這類(lèi)古城鎮(zhèn)聚落類(lèi)文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，形成了以“文化為基、景觀造勢(shì)、商鋪聚人、地產(chǎn)斂財(cái)”為特點(diǎn)的“大旅游地產(chǎn)”模式，造房先造景，以經(jīng)營(yíng)景區(qū)的方式經(jīng)營(yíng)城市片區(qū)的發(fā)展。景區(qū)吸引游人、人氣吸引商家、成熟的配套吸引業(yè)主入住，從而逐漸形成一個(gè)宜游宜居的成熟片區(qū)，吸引人、留住人、影響人。

        從項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，當(dāng)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)起來(lái)之后，要總結(jié)提煉出自身獨(dú)特的發(fā)展理念、塑造一個(gè)絕無(wú)僅有的知名品牌，除了要在重點(diǎn)客源市場(chǎng)通過(guò)渠道、媒體和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等手段加以推廣之外，還可以依托自身實(shí)力，做輸出管理、咨詢指導(dǎo)等邊際業(yè)務(wù)的延伸，實(shí)現(xiàn)在全國(guó)的擴(kuò)張，逐漸打造出一個(gè)規(guī)模化發(fā)展、具有國(guó)際影響力的優(yōu)勢(shì)品牌。