一、旅游景區(qū)投資發(fā)展形勢(shì)

2016年“大眾旅游時(shí)代”首次被寫入《政府工作報(bào)告》，預(yù)示著旅游產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)內(nèi)需的重要基礎(chǔ)找到了新的發(fā)展方向：“落實(shí)帶薪休假制度，加強(qiáng)旅游交通、景區(qū)景點(diǎn)、自駕車營(yíng)地等設(shè)施建設(shè)，規(guī)范旅游市場(chǎng)秩序”。在服務(wù)業(yè)領(lǐng)跑三大產(chǎn)業(yè)，并且已占GDP半壁江山的背景下，旅游業(yè)成為各地發(fā)力的重點(diǎn)，旅游景區(qū)、項(xiàng)目、產(chǎn)品等成為投資熱點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，僅2016上半年全國(guó)在建旅游項(xiàng)目9944個(gè)，實(shí)際完成投資4211.5億元，較去年同期增長(zhǎng)約30.5%。其中，旅游大項(xiàng)目投資增長(zhǎng)迅速，100億元以上的項(xiàng)目206個(gè)，實(shí)際完成投資794.6億元，比去年同期增長(zhǎng)34.4%。同時(shí)，民間資本持續(xù)活躍，今年1月至6月民營(yíng)企業(yè)實(shí)際完成旅游投資2412.8億元，同比增長(zhǎng)27.1%，增幅比去年提高一倍。然而旅游投資快速擴(kuò)張的背后，存在著項(xiàng)目建設(shè)濫竽充數(shù)、 “山寨化”和同質(zhì)化的隱患。

以主題樂園的建設(shè)開發(fā)為例，作為亞洲市場(chǎng)擴(kuò)張主題公園最快的地區(qū)，中國(guó)近10年來涌現(xiàn)的本土主題公園中，已倒閉的約占80%，給國(guó)內(nèi)旅游業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)3000億元。中國(guó)社科院旅游研究中心研究員魏小安曾坦言：“目前國(guó)內(nèi)主題公園投資在5000萬元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的主題公園只占比約10%，有約70%的主題公園虧損，有約20%持平。” 這些倒閉或艱難維持的本土主題樂園只是眾多失敗項(xiàng)目的縮影，旅游投資體量大、資金回籠慢的特點(diǎn)決定了投資者在選擇旅游景區(qū)或項(xiàng)目時(shí)要愈加慎重。目前有關(guān)景區(qū)或項(xiàng)目的篩選標(biāo)準(zhǔn)多是定性因素，評(píng)估者或投資人的主觀態(tài)度左右著最終的投資結(jié)果。本文將結(jié)合一些理論基礎(chǔ)對(duì)旅游基金投資景區(qū)項(xiàng)目的選擇提供行之有效的依據(jù)和具有操作性的評(píng)估方法。

二、旅游基金投資景區(qū)項(xiàng)目選擇

旅游資源是資源保護(hù)型旅游景區(qū)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。然而在旅游大眾化的今天，休閑度假的需求已經(jīng)逐漸取代傳統(tǒng)的觀光旅游，成為旅游行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。除此之外，我國(guó)優(yōu)質(zhì)的觀光資源已經(jīng)被各地方投資開發(fā)完畢，一流的觀光資源在20世紀(jì)八十年代已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，并且迅速形成中國(guó)最具代表性的產(chǎn)品，九十年代二流的觀光資源也進(jìn)入市場(chǎng)。進(jìn)入休閑度假旅游時(shí)代，資源的概念應(yīng)該是更加廣義的，而不僅僅局限于觀光旅游資源。因此，當(dāng)前旅游景區(qū)項(xiàng)目的投資選擇也不應(yīng)把資源當(dāng)作最為主要的評(píng)估因素。景區(qū)或項(xiàng)目地的市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)是旅游基金選擇最重要的因素，豐富的客源是資金回籠的保障，也是決定旅游基金投資成敗的關(guān)鍵。景區(qū)或項(xiàng)目資產(chǎn)狀況、負(fù)債情況以及過往的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也是投資者在選擇時(shí)需要參考的因素。資產(chǎn)狀況不清晰、負(fù)債率高、運(yùn)營(yíng)成本多以及過分依賴門票的景區(qū)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)重，對(duì)資金投入要求大且景區(qū)未來收入情況不明朗，在選擇時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重考慮。景區(qū)或項(xiàng)目所在地的宏觀政策環(huán)境也是投資者在選擇項(xiàng)目時(shí)需要考慮的重點(diǎn)因素，無論是當(dāng)?shù)卣?、社區(qū)群眾還是景區(qū)所有者和經(jīng)營(yíng)者，他們的配合和支持程度極大地影響著投資基金的介入以及介入之后景區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)收狀況。綜上所述，旅游基金選擇景區(qū)項(xiàng)目時(shí)需要考慮的因素分為四類：旅游資源、市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及政策環(huán)境，下文將對(duì)這四類因素逐一進(jìn)行具體介紹。

（一）旅游資源

資源保護(hù)型景區(qū)首先應(yīng)考慮的是資源的品質(zhì)，最具有投資吸引力的是擁有世界水平的一流資源，目前已經(jīng)所剩無幾，投資者如遇到此類資源應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注。其次是達(dá)到國(guó)家級(jí)水平的旅游資源，也基本被所在各地方開發(fā)完畢，因而所剩其余具備省級(jí)水平的資源將是投資者可選擇考慮的主體。除此之外，無論資源品質(zhì)達(dá)到何種水平，都應(yīng)具有較優(yōu)質(zhì)的、可供旅游開發(fā)利用的自然或人文資源，有較高的觀賞游憩價(jià)值、歷史價(jià)值、文化價(jià)值或科學(xué)價(jià)值。在這其中，具有較高承載力和一定獨(dú)特性的資源也是評(píng)價(jià)資源品質(zhì)的加分項(xiàng)。同時(shí)，資源需要保證實(shí)體完整，保持原來形態(tài)與結(jié)構(gòu)，已經(jīng)開發(fā)的景區(qū)資源要在不影響可持續(xù)發(fā)展的前提下進(jìn)行，要保證資源形態(tài)沒有明顯的自然破壞和人為開發(fā)性破壞現(xiàn)象?，F(xiàn)有資源如已開發(fā)，毫無疑問，國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)或國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)以上的景區(qū)項(xiàng)目為最優(yōu)先選擇的。

（二）市場(chǎng)環(huán)境

景區(qū)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)是旅游基金注入時(shí)最優(yōu)先且重點(diǎn)考慮的因素。首先需要確定的是項(xiàng)目地的市場(chǎng)距離，即項(xiàng)目地與周邊較大城市或城市群的直線距離。市場(chǎng)距離越近，說明景區(qū)項(xiàng)目對(duì)潛在客源的吸引力就會(huì)越強(qiáng)。項(xiàng)目所在市級(jí)城市或其主要客源城市的經(jīng)濟(jì)狀況、人口狀況以及旅游發(fā)展現(xiàn)狀也是市場(chǎng)環(huán)境的重要反映。經(jīng)濟(jì)狀況可以根據(jù)項(xiàng)目所在市級(jí)城市或其主要客源城市上一年度的GDP、第三產(chǎn)業(yè)占比來體現(xiàn)，城市常住人口數(shù)量以及年人均可支配收入可以反映出潛在客源市場(chǎng)的規(guī)模和購買力。所在市級(jí)城市或主要客源城市過去三年年均接待游客人次以及年均接待游客增長(zhǎng)率可以幫助投資者了解景區(qū)項(xiàng)目客源市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和增長(zhǎng)趨勢(shì)。所在市級(jí)城市或主要客源城市年過夜游客的人天數(shù)指標(biāo)中可以反映出客源市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、未來市場(chǎng)潛力以及市場(chǎng)拓展方向。

（三）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將主要參考景區(qū)項(xiàng)目的負(fù)債率、運(yùn)營(yíng)成本占比以及收入結(jié)構(gòu)對(duì)其資產(chǎn)狀況、財(cái)務(wù)狀況的清晰程度進(jìn)行評(píng)估。負(fù)債率反映了景區(qū)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)狀況，從投資者的角度講，負(fù)債率較高的景區(qū)項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)擔(dān)過重，投資風(fēng)險(xiǎn)大。運(yùn)營(yíng)成本占比以及門票收入占比將反映出景區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況，成本及收入是否合理，景區(qū)項(xiàng)目收入是否過分依賴門票等。門票收入占比高的景區(qū)意味著后期基金更多需要投入到盈利點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，景區(qū)收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要更多努力。

（四）政策環(huán)境

投資者在考慮對(duì)一個(gè)或若干個(gè)景區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，需要了解項(xiàng)目所在地的政府、當(dāng)?shù)鼐用?、社區(qū)以及景區(qū)所有者、經(jīng)營(yíng)者對(duì)待旅游發(fā)展的態(tài)度和信心，政府和居民較高的配合度將有效地為投資者的介入減少障礙，降低壁壘，保證后期景區(qū)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的順利進(jìn)行。同時(shí)，項(xiàng)目周邊用地以及治安狀況也是影響景區(qū)項(xiàng)目發(fā)展的重要因素，旅游基金在介入前亦需要衡量。

三、旅游基金投資景區(qū)項(xiàng)目評(píng)定依據(jù)

大地風(fēng)景景區(qū)管理公司通過專家團(tuán)隊(duì)在景區(qū)管理行業(yè)的多年經(jīng)驗(yàn)，與多家上市公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，在理論研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)探索得出一套針對(duì)旅游基金項(xiàng)目選擇的打分體系，包含上述四大類因素，其中市場(chǎng)環(huán)境（50分）所占分值最多，其次是旅游資源（20分），最后是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（15分）和政策環(huán)境（15分），具有參考意義的子項(xiàng)目也根據(jù)其重要性分別予以對(duì)應(yīng)的分值。此評(píng)分表已成功應(yīng)用于國(guó)內(nèi)某知名旅游投資集團(tuán)針對(duì)十余個(gè)項(xiàng)目的評(píng)估，分別位于黑龍江、四川、山東、遼寧、江西等多個(gè)省份，并最終對(duì)其中若干項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資。此表共包含25個(gè)打分項(xiàng)，滿分為100分，得分在60分以上的為可投資項(xiàng)目，85分以上的為優(yōu)秀景區(qū)項(xiàng)目。在項(xiàng)目選擇的實(shí)踐中，更重要的是組合，涉及到資源、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)狀況、政策環(huán)境四類條件的互補(bǔ)和組合。單項(xiàng)表現(xiàn)突出不如綜合表現(xiàn)良好，各方面沒有明顯短板的景區(qū)項(xiàng)目更容易受到旅游基金選擇的青睞。

表1 旅游基金景區(qū)選擇評(píng)定主項(xiàng)目一覽表

作者：徐文晴