在經(jīng)濟(jì)下行的新常態(tài)下，文旅行業(yè)應(yīng)如何發(fā)展與突破？又該如何在經(jīng)濟(jì)下行的大潮中逆勢(shì)而上？上期由北京大地風(fēng)景旅游景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司副總規(guī)劃師、事業(yè)九部總經(jīng)理?xiàng)畛７窒淼摹窘?jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)下文旅行業(yè)該如何發(fā)展與突破】專題深受大家的歡迎。本期整理了分享后的問(wèn)答環(huán)節(jié)，供大家進(jìn)一步思考和交流。

ps.原文見(jiàn)《經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)下文旅行業(yè)該如何發(fā)展與突破》

問(wèn)題大綱

? 文旅行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)？何種情況下才適合做輕資產(chǎn)的模式?

? 目前中國(guó)文旅項(xiàng)目運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)有哪些？

? 文旅項(xiàng)目雷同化的突破以及運(yùn)營(yíng)盈利的模式？

? 旅游+地產(chǎn)結(jié)合的模式還能不能繼續(xù)？不能的話，應(yīng)該如何解決旅游項(xiàng)目資金投入大，回報(bào)周期又很長(zhǎng)的問(wèn)題？

北京大地風(fēng)景旅游景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司副總規(guī)劃師

事業(yè)九部總經(jīng)理 楊朝睿

▎1、文旅的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)，何種情況下才適合做輕資產(chǎn)的模式。

答：文旅的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)上期已經(jīng)談到了，總體上來(lái)說(shuō)，雖然經(jīng)濟(jì)下行，但是文旅發(fā)展的趨勢(shì)是一個(gè)放緩的趨勢(shì)，并不是下行趨勢(shì)，還在不斷地發(fā)展。

輕資產(chǎn)的模式從整個(gè)文旅項(xiàng)目上來(lái)說(shuō)，一直是我們?cè)谕瞥绲模禽p資產(chǎn)的弊病在于它的效益化、品牌化，或者是說(shuō)在短期之內(nèi)客流層面上很難實(shí)現(xiàn)一個(gè)比較好的預(yù)期。輕資產(chǎn)模式是一個(gè)逐漸孵化的過(guò)程，周期會(huì)拉得很長(zhǎng)。但是輕資產(chǎn)好處在于可以輔助其它一些重資產(chǎn)。

輕資產(chǎn)模式什么時(shí)候時(shí)候適合呢？如果周邊有其他的重資產(chǎn)項(xiàng)目投資的時(shí)候，那么輕資產(chǎn)運(yùn)作是合適的，比如說(shuō)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)常提到的“文旅地產(chǎn) ”。其實(shí)我理解文旅地產(chǎn)是不存在的，文旅跟地產(chǎn)是兩件事，文旅是文旅，地產(chǎn)是地產(chǎn)。但是把文旅跟地產(chǎn)放在一起的時(shí)候，可以用文旅輕資產(chǎn)的模式來(lái)進(jìn)行一個(gè)地產(chǎn)的溢價(jià)。這個(gè)是現(xiàn)在很多企業(yè)在做的事情，其實(shí)文旅并無(wú)所謂回收不回收，因?yàn)槎贾牢穆没厥罩芷谔L(zhǎng)，也不對(duì)文旅做預(yù)期的回收，反而更多是便民、公益、造福等。因?yàn)槲穆玫南M(fèi)力是非常低的，消費(fèi)能夠養(yǎng)活運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)就可以了。資產(chǎn)收益更多的是從重資產(chǎn)而來(lái)，所以輕資產(chǎn)模式更適合結(jié)合重資產(chǎn)，純輕資產(chǎn)做的話，比較難做。

▎2、目前中國(guó)文旅項(xiàng)目運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)有哪些？

答：中國(guó)文旅的運(yùn)作成功經(jīng)驗(yàn)，一類是景區(qū)類，國(guó)家5A景區(qū)做的比較出名的，例如故宮，長(zhǎng)城，黃山等知名景區(qū)，這些景區(qū)在運(yùn)作層面上還是不錯(cuò)的。當(dāng)然我們現(xiàn)在也看到很多問(wèn)題，大家都覺(jué)得長(zhǎng)城人很多，管制有問(wèn)題，但是我們要知道，長(zhǎng)城每天的人流量如此之大，國(guó)外的預(yù)防能力都做不到，我們?cè)诓怀霭踩氖鹿实那闆r下還能做好是很不容易的。

另外一類就是小鎮(zhèn)，比如烏鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)、拈花灣等。至于團(tuán)隊(duì)，大地風(fēng)景做得還不錯(cuò)，從前端到后端是全套考慮的。從前面的策劃到規(guī)劃一直到后邊的目的地運(yùn)營(yíng)，這一套體系做下來(lái)還是比較到位的。

▎3、文旅項(xiàng)目雷同化的突破以及運(yùn)營(yíng)盈利的模式

答：我們一直在講雷同化突破，卻一直在做雷同化的事情。什么原因呢？我認(rèn)為和中國(guó)式思維有關(guān)系。中國(guó)人看重歷史，國(guó)外重視邏輯。關(guān)于國(guó)內(nèi)與國(guó)外的運(yùn)營(yíng)方式我認(rèn)為就像中醫(yī)跟西醫(yī)。

西醫(yī)是研究藥里邊有哪些內(nèi)容能夠把病治好，然后針對(duì)哪個(gè)細(xì)菌，哪個(gè)元素，只要把這些元素組合在一起，通過(guò)不同的組合，再通過(guò)臨床試驗(yàn)，真的能治病，于是就出了西藥。中藥則不是，中藥是這個(gè)藥治好過(guò)多少個(gè)人，治好過(guò)哪一類病，哪一類病和這個(gè)病是有關(guān)系的，通過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)收集和歷史資料的收集所產(chǎn)生的一個(gè)結(jié)果，之后每一次只要在這個(gè)歷史數(shù)據(jù)上進(jìn)行疊加和修正，結(jié)果就會(huì)越來(lái)越好。

所以中國(guó)景區(qū)的雷同有一個(gè)最大的問(wèn)題是在哪？因?yàn)槲乙裁鎸?duì)過(guò)很多的投資者和開發(fā)者，他們?cè)陂_發(fā)的時(shí)候，更愿意相信自己的眼睛。就是我看到哪個(gè)景區(qū)真成功了，而不是你告訴我，你的這套邏輯有多可行。這個(gè)其實(shí)是一個(gè)思維方式的轉(zhuǎn)變，我不能說(shuō)哪一個(gè)一定好，哪一個(gè)一定不好，其實(shí)這種雷同的景區(qū)，它的產(chǎn)品從某種意義上來(lái)說(shuō)是在變化，但其實(shí)核心的內(nèi)容一直都是雷同的。如果要想突破的話，最好的辦法就是去說(shuō)服投資人，告訴他你的邏輯是可行的，恰好這個(gè)投資人又相信你的邏輯，于是就能夠出現(xiàn)這種非雷同。這種案例也不是沒(méi)有，但是相對(duì)會(huì)比較少?；蛘呤钦业揭恍┯虚_發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人，他更愿意相信一些邏輯，他認(rèn)為這個(gè)東西是沒(méi)有問(wèn)題。

盈利模式的層面上，文旅的盈利模式有幾種,一種是估值收益，估值收益相當(dāng)于股權(quán)。很多景區(qū)在打造的時(shí)候，花了十個(gè)億，十個(gè)億做起來(lái)之后，有大量的人進(jìn)來(lái)，十年的門票沒(méi)賣出去，景區(qū)的估值已經(jīng)達(dá)到100億，所以只要招一個(gè)股東進(jìn)來(lái)，十個(gè)億買景區(qū)10%的股份，還有90%的股份和一個(gè)景區(qū)，這是一種收益方式。

第二種是地產(chǎn)模式，就是我有貨值，貨值就是可售賣產(chǎn)品，地產(chǎn)也好，資源也好，或者做一個(gè)漂流的項(xiàng)目，又或者做一個(gè)纜車項(xiàng)目，纜車做完了之后再賣出去，這也是一種收益方式。

第三種是銷售型。就是賣門票，二次消費(fèi)。其實(shí)這三種模式相比來(lái)說(shuō)各有取舍，有的風(fēng)險(xiǎn)較大，比如估值做不起來(lái)，那可能整個(gè)就都砸進(jìn)去了。地產(chǎn)模式短平快，但是收益要想擴(kuò)大到很大層面的話，相對(duì)較難。因?yàn)檎麄€(gè)貨之前都賣出去了，是瞬時(shí)收益。長(zhǎng)久收益可能到十年，現(xiàn)在我也跟一些房地產(chǎn)開發(fā)商在聊，他們說(shuō)我十年前要是有一棟樓，現(xiàn)在得多富有，但是十年前的時(shí)候就覺(jué)得已經(jīng)很賺錢了，沒(méi)想到十年后還能漲成這樣，所以長(zhǎng)期收益肯定受影響。做門票經(jīng)濟(jì)和二消的，短期收益會(huì)比較多。其實(shí)做景區(qū)的時(shí)候，有時(shí)候租土地，說(shuō)土地流轉(zhuǎn)沒(méi)有買土地，其實(shí)很多資源還是在升值的。包括城市建設(shè)配套，做完之后，這個(gè)場(chǎng)地還是在升值，所以這也是一種模式?？傮w來(lái)說(shuō)，文旅層面有以上這三種盈利模式。

▎4、旅游+地產(chǎn)結(jié)合的模式還能不能繼續(xù)？不能的話，應(yīng)該如何解決旅游項(xiàng)目資金投入大，回報(bào)周期又很長(zhǎng)的問(wèn)題？

答：國(guó)家對(duì)旅游項(xiàng)目去房地產(chǎn)化這個(gè)要求越來(lái)越嚴(yán)格，這個(gè)是對(duì)的。其實(shí)這是兩個(gè)邏輯，先說(shuō)旅游+地產(chǎn)，不說(shuō)旅游地產(chǎn)，以前旅游+地產(chǎn)的打法，是房地產(chǎn)開發(fā)商在拿旅游項(xiàng)目的時(shí)候，真正的目的不是做旅游，或者說(shuō)目的不完全是做旅游，現(xiàn)在也不是，但兩個(gè)思維方式是不同的。

先說(shuō)第一種，國(guó)家之所以出這個(gè)政策，是因?yàn)橛泻芏嗟姆康禺a(chǎn)開發(fā)商為了取得土地而曲線救國(guó)，就是告訴政府，這個(gè)項(xiàng)目上要投資多大的文旅項(xiàng)目，然后有些地方政府考慮到政績(jī)，考慮到一些便民的可能性，認(rèn)為在做這個(gè)事情的時(shí)候，有個(gè)游樂(lè)園，有個(gè)老百姓消費(fèi)的場(chǎng)所，于是就允許建這塊房地產(chǎn)，以前是拿旅游去套地產(chǎn)的，是套土地用的。最后套到土地了，房地產(chǎn)就開發(fā)，房子賣了就賺錢，這是以前的模式。

現(xiàn)在如果國(guó)家把這兩個(gè)剝離了，你的旅游歸旅游，你的地產(chǎn)歸地產(chǎn)，兩者不影響。為什么不影響？我現(xiàn)在手頭就有很多的開發(fā)商，他還在那做，因?yàn)橐郧八菫榱四玫囟兜奈穆庙?xiàng)目?，F(xiàn)在不是，現(xiàn)在是地產(chǎn)還按地產(chǎn)拿，文旅還按文旅拿，不是因?yàn)槲穆萌ツ玫禺a(chǎn)，地產(chǎn)本身就能拿下，但是地產(chǎn)拿下來(lái)會(huì)有問(wèn)題，比如市政配套跟不上，場(chǎng)地環(huán)境跟不上，老百姓認(rèn)可度跟不上，土地溢價(jià)是沒(méi)有的。但是旁邊放一個(gè)文旅項(xiàng)目的時(shí)候，政府會(huì)考慮到老百姓的消費(fèi)，還有它的IP和品牌價(jià)值，那可能會(huì)配套一系列資源。換句話說(shuō)，國(guó)家的資金也就因?yàn)槲穆庙?xiàng)目吸納到這個(gè)文旅場(chǎng)地周邊了。

那在這種情況下，文旅創(chuàng)建之后，很多人去了，大家就不覺(jué)得地方偏僻了。不覺(jué)得偏僻了，周圍的房?jī)r(jià)就會(huì)上來(lái)。很明顯的例子就是古北水鎮(zhèn)，以前密云的房?jī)r(jià)還是很低的，但是古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目進(jìn)去之后，周邊不要說(shuō)房?jī)r(jià)了，周邊的旅游景點(diǎn)，包括一些民宿、農(nóng)家樂(lè)價(jià)錢都漲了起來(lái)。以前是用文旅來(lái)拿地?，F(xiàn)在是用文旅來(lái)“升地”，提升溢價(jià)。這是兩個(gè)方式，但是文旅+地產(chǎn)還是可以去做的，所以資金的這種大投入，就像我說(shuō)的，其實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)商做文旅的大投入也有，其實(shí)大投入可能有大效益，品牌等各方面都做的比較大，所以房地產(chǎn)收益的溢價(jià)值也會(huì)比較高。

編輯整理 | 大地風(fēng)景文旅集團(tuán)

圖片來(lái)源 | PEXELS，轉(zhuǎn)載、引用請(qǐng)注明出處。